«Если заемщик не платит, это уже не ипотека», — Александр Семеняка

Генеральный директор АИЖК видит в поведении банков на ипотечном рынке «некий инфантилизм»: они соглашаются только на полностью безрисковые проекты, и желательно — по докризисным ценам.

Самые низкие ставки по рублевой ипотеке в стране сейчас у АИЖК: банки, участвующие в программе агентства, кредитуют покупателей жилья под 10,05% годовых (обычные рыночные ставки — 15-17%). Агентство также берется помочь с погашением кредитов тем, кто потерял работу. Но все это не означает, что АИЖК превращается в богадельню. В интервью «Ведомостям» генеральный директор агентства Александр Семеняка рассказывает, как во время кризиса государственная компания может удерживать баланс между социальными и коммерческими интересами.

— У президента и премьер-министра было несколько совещаний о государственном субсидировании ипотечных ставок. Вас даже попросили оценить целесообразность такой меры. И что же решило АИЖК?

— Мы пришли к выводу, что краткосрочное субсидирование процентной ставки нецелесообразно. Кредит длительный, и обеспечить гарантию бюджета на срок 20-30 лет невозможно. А если сначала гарантировать, а затем переводить заемщика на полную ставку и, таким образом, на скачкообразный рост платежа — значит своими руками создавать сегмент subprime [высокорисковой ипотеки для заемщиков с плохой кредитной историей] и не учиться на ошибках США.

У размера субсидии, которую теоретически хочет потратить бюджет, есть некая современная стоимость — лучше эту сумму дать в виде субсидии первоначального взноса. Тогда вы снизите сумму кредита и размер платежа заемщика, но проблемы со скачкообразным ростом платежа не будет.

Программу субсидирования первоначального взноса можно очень выгодно объяснить заемщикам. Целевая аудитория программы — те, кто может купить жилье, но ждет, что цена метров будет еще ниже. По нашим оценкам, порядка 50 000 таких потенциальных покупателей ожидают 10%-ного снижения цен. Можно ждать целый год, и цена, возможно, снизится на 10%, но может и вырасти. А можно купить жилье сегодня, взяв 10%-ную субсидию, и жить целый год в своей квартире, не подвергая себя риску. Субсидия, естественно, должна быть безвозмездной и безвозвратной.

— А что думает Минрегионразвития, которому поручил проработать этот вопрос Владимир Путин?

— Думаю, некорректно комментировать позицию федеральных ведомств.

— У вас была недопоставка закладных в первой половине года. Чего вы ожидаете во втором полугодии? Куда потратите лишние средства, если они останутся?

— Мы получили в уставный капитал от государства 80 млрд руб. — 60 млрд руб. в прошлом году и 20 млрд руб. в этом. Мы 30,6 млрд уже потратили на выкуп в конце прошлого и с начала этого года, 5 млрд передали в уставный капитал АРИЖК [Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, дочерняя компания АИЖК] для помощи заемщикам. Еще на 33 млрд руб. законтрактовали поставки закладных на первое полугодие 2010 г. Мы могли заключить договоров и на большую сумму — сейчас региональные операторы снизили ставку и просят увеличить лимиты. Но 25 млрд руб. мы держим в резерве на случай ухудшения ситуации у заемщиков, например в Тольятти или других моногородах. Все деньги лежат на депозитах, в основном в госбанках, мы размещаем их через аукционную систему.

— А куда вы потратите прибыль в 4 млрд руб.?

— С ней еще проще — сформируем резерв на покрытие убытков. Мы делаем то же, что делают банки, просто они относят это на себестоимость, а мы сначала показываем прибыль, платим с нее налог, а из оставшейся прибыли формируем три фонда: покрытия убытков, развития, социальных программ, около 80% средств направляем в первый фонд.