Интернет и жилье: почему квартиры не продаются в виртуале и чем Сеть полезна для клиента рынка недвижимости

Как используется интернет – это огромная тема, о которой можно писать трактаты. Мы же поговорим только об одном аспекте – торговле. Продавцы очень многих категорий товаров разглядели в Сети прекрасный инструмент, и сегодня здесь продается бытовая техника, авиабилеты, турпутевки, пицца… А вот с недвижимостью, как нам кажется, не получилось – во всяком случае, о массовых продажах ничего не слышно.

Квартира - специфический товар

Опрошенные журналом Metrinfo.ru эксперты, говоря о скромных успехах продаж недвижимости через интернет, назвали три причины. Первая – это огромная стоимость объектов и, соответственно, боязнь покупателей совершить ошибку. «Бюджет сделки – это средства, накапливаемые годами, часто не одним поколением, - говорит Юлия Втулкина, руководитель направления маркетинга и рекламы агентства МИАН. – А приобретение «вслепую» через интернет-магазин имеет определенную степень риска». Так что покупатели всегда должны увидеть квартиру своими глазами и пощупать ее руками. Изображение на экране монитора, даже в виде подробной виртуальной экскурсии, их не устраивает.

Вторая причина сводится к высокой «индивидуальности» объектов недвижимости. Если сказать, к примеру, «двухлитровая бутылка «Кока-колы» - каждому ясно, о чем идет речь. Точно так же абсолютно одинаковы два телевизора одной и той же марки, предметы бытовой техники. Но одинаковых квартир нет – даже если планировка типовая, обязательно будут отличаться виды из окна, состояние и прочие подобные аспекты. Так же – и любой специалист это подтвердит – покупатель приобретает не «стены», а дом, комфортную среду обитания. И это обстоятельство снова заставляет смотреть лично.

Третья причина заключается в сложности механизма оформления сделки. «При покупке недвижимости первостепенная роль отводится гарантиям безопасности, соблюдению всех юридических формальностей, - отмечает Юлия Втулкина (МИАН). – Копии документов, переданные по электронной почте, не дадут высокой степени уверенности. Также на подписании договора обязательно личное присутствие обеих сторон».

На взгляд автора, третье соображение является наиболее спорным. Личное присутствие вполне можно заменить доверенным лицом (закон это позволяет), а технологии электронной подписи и банковских переводов делают возможными расчеты на любые суммы. Именно так рассчитываются между собой банки и компании. И суммы у них – побольше, чем у любой квартиры… Так что дело, вероятно, только в том, чтобы привыкнуть совершать сделки подобным образом.

Но первые два резона – куда серьезнее. Они базируются на самых основах человеческой психики, а переделать ее – дело в высшей степени небыстрое.

А «мертвоходцы» - никогда!

Несмотря на это, агентства недвижимости все равно развивают свое присутствие в интернете. Риэлторы осознают – даже если не удается наладить собственно продажи, Сеть является прекрасным вспомогательным инструментом. «Сайт – это визитная карточка компании, первое, что видит потенциальный покупатель, нашедший нас в интернете, - говорит Борис Егоров, Управляющий партнер компании Gordon Rock. – Отсутствие у фирмы собственного сайта воспринимается сегодня как нонсенс».

Как отмечает эксперт, новый офис, даже в проходном месте, за день даст 10-20 посетителей, тогда как количество людей, ежедневно заходящих на сайт, вполне может достигать 1000, причем это могут быть люди из любого города и даже из любой страны. Офисы компаний, как правило, работают 8-10 часов в день, и закрываются на выходные и праздники – а интернет-ресурсы работают круглосуточно.

Всесезонные курорты – где, зачем, сколько?

При выборе недвижимости за рубежом, большое значение имеет множество факторов. Как правило, квартира или дом за рубежом становятся не первым, и часто даже не основным местом пребывания владельцев. Редко когда покупатель выбирает объект только с одной какой-то целью, не пытаясь заглянуть в будущее и оценить потенциальные риски и выгоду от такого приобретения. Поэтому очень важную роль играет гибкость функционального назначения будущего объекта, его ликвидность, и возможная доходность от сдачи в аренду. И здесь ярко проявляется такой фактор, как сезонная привлекательность того или иного региона.

Не секрет, что часть стран живет активной жизнью только в рамках определенного сезона – будь то зимний или летний. Находиться там в межсезонье бывает не слишком комфортно в связи с тем, что многие объекты инфраструктуры временно прекращают свою работу. Однако, есть и такие регионы, куда можно смело отправляться и прекрасно проводить время вне зависимости от даты.

В связи с этим, эксперты компании «МИЭЛЬ - Distant Property Management» предлагают анализ привлекательности трех крупнейших всесезонных мировых курортов – Карловых Вар в Чехии, Баден-Бадена в Германии, и Мертвого моря в Израиле.

Эти курорты популярны среди россиян по многим причинам – историческим, географическим, экономическим. Но главное, что их объединяет – доступность и привлекательность для посещения вне зависимости от времени года. Неудивительно, что россияне уже обосновались в этих регионах, и продолжают их активно осваивать. Не желая раз за разом тратить значительные суммы на аренду гостиниц или апартаментов, все больше иностранцев выбирают вариант приобретения собственной недвижимости на всесезонных курортах.

Как отмечает Наталья Завалишина, Генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM»: «Кто-то из наших соотечественников покупает апартаменты и перевозит своих родителей, заботясь об их здоровье и долголетии. Кто-то использует жилье на всесезонных курортах для собственных регулярных визитов. Немало и таких граждан, которые с полным основанием видят в подобной недвижимости надежный инвестиционный инструмент.

Карловы Вары - самый крупный и известный курорт Чехии, славящийся своими минеральными водами, расположенный недалеко (в 120 км) от Праги у слияния двух рек - Теплы и Огрже, в живописной долине, окруженной горами.

Среди всех неоспоримых достоинств этого места есть одно, прославившее курорт на весь мир - уникальные минеральные источники. Общее число источников в городе и окрестностях - 132. Они отличаются друг от друга по температуре, содержанию углекислого газа и минералов, и по мощности. Вода источников применяется для питья, ванн и других процедур. Она оказывает целебное действие при лечении различных заболеваний: нормализует работу желудочно-кишечного тракта; улучшает деятельность печени; оказывает противовоспалительное воздействие. Минеральные источники помогают избавиться от стресса, укрепляют иммунную систему. Недаром об источниках ходит слава, что они действуют омолаживающе.

(Очень хочется привести слова Гете , который впервые приехав в Карловы Вары на лечение в 1795 году, написал своему другу: "В любом случае снова поеду в Карловы Вары, поблагодарю тамошние источники за то, что чувствую себя заново родившимся".)

Городок отличается размеренным стилем жизни. Даже местная архитектура настраивает на особый «антистрессовый» лад. Старинные дома, городская ратуша - все очень похоже на западную Европу, но нет помпезности, строгости.

Недвижимость в Карловых Варах очень популярна среди россиян еще с давних времен. Одной из достопримечательностей является небольшой, но богато украшенный «домик Петра», в котором, по местным представлениям, жил Петр I во время пребывания в городе.

Район Университет: интеллигентность, исторически сложившийся престиж, новые предложения высокого класса

Юго-Западный – большой и неоднородный округ, мы же посвятили эту статью особой территории в его составе, которую условно можно обозначить «район Университет». Название напрашивается само: здесь в начале пятидесятых построили МГУ, а затем - жилье для его преподавателей и советской научной элиты. Благодаря этому здесь сформировался особый микроклимат, сохранившийся по сей день, - научная и творческая интеллигенция и сегодня любит это место. Ну, а новые жилые дома довольно органично вписываются в существующую застройку.

Журнал Metrinfo.Ru должен пояснить, что у района Университет нет законодательно закрепленных границ, но он, несомненно, существует в восприятии москвичей как некая единая территория. В основном он почти совпадает с двумя муниципальными районами – Гагаринским и Ломоносовским, прибавим сюда прилегающие участки, на которых расположен МГУ и одноименная станция метро и получим территорию, о которой пойдет речь в этой статье.

Гагаринский район – один из самых старинных в ЮЗАО и, согласно плану развития Москвы от 1935 г., был выделен как наиболее удобный для застройки. Предполагалось создание единого жилого массива на пересечении трех транспортных лучей – проспекта Вернадского, Ленинского проспекта и улицы Профсоюзная, которые пересекались хордовыми магистралями: Университетским и Ломоносовским проспектами, улицей Дмитрия Ульянова и другими.

Район Ломоносовский – напротив, молодое территориальное образование, окончательно его границы сформировались только 7 лет назад. Поэтому район удивляет необычным соседством сталинского ампира и современных решений из стекла и хрома. Но основная застройка относится к 50-м гг. прошлого века – эти дома расположены на улице Кравченко, Ленинском и Нахимовском проспектах, улицах Академика Власова и Академика Пилюгина.

Оба района образуют единый «анклав», поскольку соседствуют друг с другом и соединили в себе научный потенциал столицы. Именно здесь расположены 44 научно-исследовательских института, знаменитый МГУ, президиум Российской академии наук. Здесь же строились «ведомственные» жилые кварталы: от пересечения ул. Косыгина и Ленинского проспекта начинаются «академические места»: тут давали квартиры академикам. На пересечении проспектов Вернадского и Университетского академические кварталы сливаются с дипломатическими корпусами, где проживали сотрудники дипмиссий. Чуть дальше по проспекту Вернадского в сторону Воробьевых гор находится «министерская зона» – дома бывших министров и государственных деятелей. Среди горожан ходит легенда, что здесь же существует подземный «город КГБ». Правда ли это, судить не беремся, но место и вправду довольно странное – несмотря на активную застройку района, огромный участок над предполагаемым «городом КГБ» до сих пор пустует.

Таким образом, в советское время здесь сформировался контингент, который и снискал району Университет репутацию академического, статусного места. И по сей день здесь живет много интересных известных людей из мира науки и культуры. Например, Ясен Засурский – бывший ректор факультета журналистики МГУ, музыкальный критик, телеведущий Святослав Бэлза и другие известные журналисты, критики, писатели и т.п.

По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, помимо исторически сложившейся престижности, популярность района обеспечили близость к центру Москвы, отсутствие крупных промзон, обилие парков и зон отдыха, а также хорошая транспортная доступность. Стоит учитывать и тенденцию к децентрализации, наметившуюся на рынке качественного жилья.

В третьем квартале этого года еще тысяча петербуржцев стали счастливыми заемщиками.

Средняя сумма кредита стала поменьше (1 млн 600 тысяч; в начале года было 2 млн 530 тысяч), зато самих кредитов – побольше (во втором квартале банки выдали 808 займов). Прирост – почти 19%.

Аналитики удовлетворенно пишут, что ипотечный рынок уверенно идет вверх. До предкризисных показателей еще пока далеко (в третьем квартале 2008-го граждане набрали в долг в четыре раза больше), но мы туда уже идем.

Доля ипотечных сделок в общем объеме рынка – 7,2%. Максимум (опять же в прошлом году) составлял 23-25%.

Нижняя граница официально объявленных ставок – 10,5%, но это только при совпадении сразу нескольких условий, большой «белой» зарплате и существенном первоначальном взносе. Средние рублевые ставки, по данным Городского ипотечного банка, составляют 16-18%, если брать в долларах – 12-15%. До «справедливого» уровня кредитования, о котором летом говорил президент Дмитрий Медведев – 6% - еще очень далеко. А будет еще дальше: депутаты Думы обсуждают законопроект, в соответствии с которым незадачливые заемщики, если им вдруг урежут зарплату или вовсе уволят, получат на год отсрочку от выселения из занимаемого жилья. Буде такой правовой акт примут – а депутаты любят принимать социально ориентированные законы - банки немедленно «зашьют» новые риски в процентные ставки.

Генеральная прокуратура недавно запретила финансистам в одностороннем порядке менять стоимость уже выданных кредитов. Это по сути правильно, а то у нас получалась вовсе игра в одни ворота: когда рынок из-за кризиса падает, и залоги дешевеют, банки подстраховываются, пересматривая ставки со ссылкой на форс-мажор. А когда у граждан падают доходы (по той же, в общем, причине), и платежи становятся неподъемными – это никакой не форс-мажор, а личное дело самих граждан, и банк свое все равно возьмет.

В правительстве активно обсуждают две проблемы, связанные с ипотекой. Первая: как лучше субсидировать ипотеку (помогать гасить проценты всем или выборочно, в зависимости от доходов или от параметров покупаемого жилья и пр.)

Вторая: как все же помочь тем, кто ипотеку уже взял, и теперь не может по ней рассчитаться. (Запущенная схема, с реструктуризацией займов через АРИЖК, почему-то работает вяло: даже не очень финансово продвинутые граждане сообразили, что через годик-другой им придется платить уже по двум кредитам).

Сторонники государственных субсидий (например, в половину банковской ставки) уверенно ссылаются на успешный опыт автокредитования, где господдержка действительно привела к росту рынка. Правда, АвтоВАЗу это все равно не помогло. Но хуже другое. Выпуск автомобилей можно увеличить в разы за короткий срок, за полгода, к примеру. Можно еще снизить экспортные пошлины. А жилье из-за границы никак не привезешь. (Тут возможен только экспорт населения – но это другая история). И чтобы резко увеличить его производство, нужно минимум два-три года и целый комплекс точных, аккуратных мер по стимулированию строительства. А подобной ювелирной техникой наше правительство никогда не отличалось. (Марку на бутылку наклеить – и то целая история).

Неужели мы так быстро забыли, что бывает, когда кредитование стимулирует спрос (накачивая отрасль заемными деньгами), а производство (строительство жилья) почему-то хронически отстает? Забыли, как Москва по стоимости метра стремительно догоняла княжество Монако?

Ведь буквально три-четыре года назад все это уже проходили: «Ипотека – наше все», составная часть нацпроекта, объемы кредитования растут по экспоненте, граждане берут займы в швейцарских франках и японских иенах, балуются плавающими ставками… А начальство ритуально удивляется: отчего это жилье так неоправданно дорожает?

«Если заемщик не платит, это уже не ипотека», — Александр Семеняка

Генеральный директор АИЖК видит в поведении банков на ипотечном рынке «некий инфантилизм»: они соглашаются только на полностью безрисковые проекты, и желательно — по докризисным ценам.

Самые низкие ставки по рублевой ипотеке в стране сейчас у АИЖК: банки, участвующие в программе агентства, кредитуют покупателей жилья под 10,05% годовых (обычные рыночные ставки — 15-17%). Агентство также берется помочь с погашением кредитов тем, кто потерял работу. Но все это не означает, что АИЖК превращается в богадельню. В интервью «Ведомостям» генеральный директор агентства Александр Семеняка рассказывает, как во время кризиса государственная компания может удерживать баланс между социальными и коммерческими интересами.

— У президента и премьер-министра было несколько совещаний о государственном субсидировании ипотечных ставок. Вас даже попросили оценить целесообразность такой меры. И что же решило АИЖК?

— Мы пришли к выводу, что краткосрочное субсидирование процентной ставки нецелесообразно. Кредит длительный, и обеспечить гарантию бюджета на срок 20-30 лет невозможно. А если сначала гарантировать, а затем переводить заемщика на полную ставку и, таким образом, на скачкообразный рост платежа — значит своими руками создавать сегмент subprime [высокорисковой ипотеки для заемщиков с плохой кредитной историей] и не учиться на ошибках США.

У размера субсидии, которую теоретически хочет потратить бюджет, есть некая современная стоимость — лучше эту сумму дать в виде субсидии первоначального взноса. Тогда вы снизите сумму кредита и размер платежа заемщика, но проблемы со скачкообразным ростом платежа не будет.

Программу субсидирования первоначального взноса можно очень выгодно объяснить заемщикам. Целевая аудитория программы — те, кто может купить жилье, но ждет, что цена метров будет еще ниже. По нашим оценкам, порядка 50 000 таких потенциальных покупателей ожидают 10%-ного снижения цен. Можно ждать целый год, и цена, возможно, снизится на 10%, но может и вырасти. А можно купить жилье сегодня, взяв 10%-ную субсидию, и жить целый год в своей квартире, не подвергая себя риску. Субсидия, естественно, должна быть безвозмездной и безвозвратной.

— А что думает Минрегионразвития, которому поручил проработать этот вопрос Владимир Путин?

— Думаю, некорректно комментировать позицию федеральных ведомств.

— У вас была недопоставка закладных в первой половине года. Чего вы ожидаете во втором полугодии? Куда потратите лишние средства, если они останутся?

— Мы получили в уставный капитал от государства 80 млрд руб. — 60 млрд руб. в прошлом году и 20 млрд руб. в этом. Мы 30,6 млрд уже потратили на выкуп в конце прошлого и с начала этого года, 5 млрд передали в уставный капитал АРИЖК [Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, дочерняя компания АИЖК] для помощи заемщикам. Еще на 33 млрд руб. законтрактовали поставки закладных на первое полугодие 2010 г. Мы могли заключить договоров и на большую сумму — сейчас региональные операторы снизили ставку и просят увеличить лимиты. Но 25 млрд руб. мы держим в резерве на случай ухудшения ситуации у заемщиков, например в Тольятти или других моногородах. Все деньги лежат на депозитах, в основном в госбанках, мы размещаем их через аукционную систему.

— А куда вы потратите прибыль в 4 млрд руб.?

— С ней еще проще — сформируем резерв на покрытие убытков. Мы делаем то же, что делают банки, просто они относят это на себестоимость, а мы сначала показываем прибыль, платим с нее налог, а из оставшейся прибыли формируем три фонда: покрытия убытков, развития, социальных программ, около 80% средств направляем в первый фонд.

Донской — северный район Южного округа Москвы

Название Донского района связано с Донским монастырем, расположенным на Донской улице. В свою очередь, монастырь получил название от чудотворной иконы Донской Божией Матери. Сегодня монастырь является центром юго-западной части района. Неподалеку от него возвышается знаменитая Шуховская башня — еще один символ Донского района. Восточная часть местности тоже историческая — это первые мануфактурные и промышленные предприятия, а также жилые дома, построенные для их работников. Именно данная часть района претерпевает сегодня сильные изменения. Предприятия выводят за пределы Москвы, а на освободившихся землях строят современные дома. На рынке недвижимости Донской район ценится за близость к центру, удобные транспортные развязки, перспективное будущее и богатое событиями прошлое.

Территория района

Донской район — северная часть Южного административного округа Москвы. Он был образован в 1995 г., когда объединились два муниципалитета — Донской и Загородный. Его площадь около 590 га, численность населения — более 45 тыс. жителей.

Наиболее крупные автомагистрали района — Ленинский проспект, улицы Орджоникидзе, Вавилова, Загородное шоссе, Севастопольский проспект, улица Большая Тульская и Варшавское шоссе. В состав района вошли две площади — Донская и Гагарина, Новоданиловская набережная, а также часть Третьего транспортного кольца.

Непосредственно на территории находится станция метро «Шаболовская» Калужско-Рижской линии. Кроме того, рядом с границами Донского района расположено еще две станции метро — «Тульская» Серпуховско-Тимирязевской линии и «Ленинский проспект».

Донской район до недавних пор был известен промышленными предприятиями, многие из которых ведут свою летопись еще с XIX в. Есть и созданные в советское время, такие как ОАО «Московский станкостроительный завод им. С. И. Орджоникидзе», завод «Станкоконструкция», Второй Государственный подшипниковый завод и др. Параллельно с возведением заводов и фабрик здесь строили дома для работников этих предприятий. Но все же назвать Донской район пролетарским нельзя. Также как и соседний Академический, это один из научных центров столицы. Здесь расположен Президиум Российской академии наук, а также более 20 научно-исследовательских институтов.

Наиболее красивые места района — территория, примыкающая к Донскому монастырю, а также сквер у Загородного шоссе. Здесь расположен живописный пруд Бекет, который является одним из природных памятников Москвы. Его площадь составляет 1,2 га, а средняя глубина 2,5 м. Вдоль берегов под раскидистыми ветлами любят отдыхать местные жители.

Все для комфортной жизни

Инфраструктура Донского района, как и других старых районов Москвы, сложилась достаточно давно, но с каждым годом прибавляются все новые объекты, которые обеспечивают комфортную жизнь местным жителям.

Сегодня здесь функционирует развитая сеть социальных и бытовых объектов: школы, детские сады, поликлиники, магазины, супермаркеты. В районе семь детских дошкольных учреждений, восемь школ (из них один лицей, школа с углубленным изучением английского языка, а также школа с углубленным изучением химии). Хорошо развита сеть профессионального обучения: четыре политехнических колледжа, колледж сферы услуг, экономический бизнес-колледж, два медицинских училища, два строительных колледжа, Московская школа метрологии и качества.

На улицах Донского района всегда много студентов. Здесь расположены известные вузы столицы: Московская академия экономики и права, филиал Российского университета дружбы народов, Московский государственный текстильный университет им. А. Н. Косыгина, Московская государственная академия водного транспорта и др. Жители района могут заниматься спортом недалеко от дома.

Уважаемые друзья!

К сожалению на сервере ведутся консервационные работы.

Приносим свои извинения за перерыв,
но причины технические - от нас не зависят.

Приглашаем посетить наш сайт через несколько дней.